مراجع حل اشتباهات ثبتی
در فصل دوم اشتباه و اختلافات ثبتی و مصادیق و موارد اشتباه بیان گردید در این فصل مراجع حل این اشتباه و اختلافات مورد بحث قرار میگیرد .
بخش اول : هیات نظارت
مبحث اول - محل تشکیل هیات نظارت
مطابق قانون ثبت یکی از دو مرجع موثر در پیشبرد اهداف حقوق ثبت هیات نظارت می باشد به عبارتی هیات نظارت اولین مرجع رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی است که در مقرر هر استان تشکیل می شود ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک که آخرین بار در سال ۱۳۵۱ اصلاح گردیده است مقرر داشته است که «برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیئتی بنام هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام[۷۲] او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می شود هیات مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می نماید برای این هیات یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا از کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد». این ماده وظیفه هیات نظارت و علت تشکیل و نحوه و محل تشکیل (صلاحیت محلی) هیات نظارت را بیان می دارد.
مبحث دوم- ترکیب هیات نظارت
همانطوریکه از متن ماده ۶ قانون ثبت بر می آید هیات نظارت از دو نفر قاضی به اضافه مدیر کل ثبت منطقه (استان) یا قائم مقام او تشکیل می شود و دو نفر قاضی نیز از قضات عالی رتبه دادگاه حقوقی مرکز استان میباشد چرا که باستناد قانون، محل تشکیل هیات نظارت فقط مرکز استانها خواهد بود یعنی مقر دادگاه استان مرکز استان تلقی می شود به همین دلیل در شهرستانها، تشکیل هیات نظارت امکان پذیر نیست. یکنفر عضو علی البدل نیز اعم از قاضی دادگستری یا کارمند مطلع به امور ثبتی می باشد و فرقی نمی کند که کدامیک باشد بنابراین حضور هر کدام در جلسه هیات نظارت و در غیبت اعضاء اصلی مقدور و سهل باشد تشکیل جلسه را ممکن می سازد غیبت اعضاء اصلی نیز ممکن است بعلت مرخصی، بیماری یا ماموریت باشد نکته قابل توجه اینکه در جاهائیکه دیوان عالی کشور یا شعبات آن وجود داشته باشد مثل تهران یا بعضی از مراکز استانها نمی توان از قضات آن دیوان برای عضویت هیات نظارت انتخاب نمود چرا که ماده ۶ قانون ثبت به آن انتخاب اشاره ننموده است و نیز در عرف قضایی به دیوان عالی دادگاه اطلاق نمی شود و کلمه دادگاه منصرف از دیوان عالی کشور میباشد در خصوص تعداد قضات در هیات نظارت بنظر بعضی از صاحب نظران بجای دو قاضی میتوان سه قاضی تعیین کرد (یعنی بجای مدیرکل ثبت هم قاضی باشد) یا یک قاضی و دو غیرقاضی (یعنی یک قاضی، مدیر کل ثبت ، یکنفر کارمند مطلع به امور ثبتی) باشد اما ممکن نیست که همه اعضاء آن غیر قاضی باشد[۷۳]. بنظر می رسد که لزوم شرکت حتی یک نفر قاضی در هیات نظارت بخاطر اینست که هیات مزبور هر چند که یک مرجع اداری است ولی نحوه کار و عملکردش قضایی است چرا که نظر قاضی یا قضات در پرونده ها لحاظ می شود به عبارتی، کار هیاتهای نظارت همچون نهادهای شبه قضایی است یعنی ماهیت رسیدگی آنها ترافعی است و اختلافات را حل و فصل می نمایند و به مراجعین کمک می کنند تا در کوتاهترین زمان ممکن و با کمترین هزینه و بدون تشریفات دست و پاگیر اداری نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایند که کار این هیات با این نحوه در واقع نوعی قضا زدایی است به علت اینکه مردم را از مراجعه مجدد به دادگاهها بی نیاز می کند.
ایرادی که به این ماده می توان گرفت این است که ماده مزبور برای هر استان یک هیات نظارت منظور نموده است که شاید در زمان تصویب آن چندان مهم نبود ولی در حال حاضر در بعضی از استان های بزرگ و پر جمعیت کشور مثل تهران، آذربایجان شرقی، خراسان و … تشکیل صرفاً یک هیات نظارت جوابگوی حجم زیاد پرونده های مطروحه نخواهد بود و ثمره ای جز اطاله وقت و سردرگمی ارباب رجوع و … ندارد و جا دارد که قانون گذار با اصلاحیه ماده مزبور به تناسب جمعیت هر استان تعداد لازم و کافی برای هر استان هیات نظارت در نظر بگیرد. در ارتباط با انتخاب قضات هیات نظارت توسط وزیر دادگستری در بازنگری قانون اساسی در سال ۱۳۶۸ در مجلس شورای اسلامی این وظیفه طی ماده واحده مصوب ۹/۱۲/۷۱ به رئیس قوه قضائیه تفویض گردید. [۷۴]
مبحث سوم- صلاحیت هیات نظارت
نکته ای که باید در خصوص صلاحیت هیات نظارت در ارتباط با ماده ۶ قانون ثبت متذکر گردید اینست که مطابق ماده مزبور صلاحیت هیاتهای نظارت صلاحیت محلی است یعنی هیات نظارت هر استان اختلافات و اشتباهات ثبتی مربوط به حوزه قضایی آن استان را رسیدگی می کند و
نمی تواند به اختلافات و اشتباهات ثبتی استانهای دیگر و حتی استانهای همجوار رسیدگی نماید حتی اگر هیات نظارت استانهای دیگر امکان برگزاری و رسیدگی به پرونده ثبتی استان خودشان را نداشته باشند باز هیات نظارت استان دیگر حق دخالت و رسیدگی به پرونده های مطروحه ثبتی را ندارند مگر در یک مورد خاص که از پرونده مطروحه در هیات نظارت یک استان به دیوان عدالت اداری شکایت بشود و دیوان عدالت اداری نیز پس از بررسی و نقض رای هیات نظارت اولی پرونده را جهت رسیدگی مجدد به هیات نظارت هم عرض در استان دیگر ارجاع دهد، چرا که در هر استان فقط یک هیات نظارت تشکیل میشود بنابراین پرونده ارجاعی از دیوان عدالت اداری به شعبه هم عرض در استان دیگر مجدداً مورد رسیدگی قرار گرفته و شعبه مزبور مبادرت به صدور رای می نماید مطابق ماده ۲ آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۶/۲/۵۲ محل تشکیل جلسات هیات نظارت در اداره ثبت استان و جلسات آن حداقل ۲ بار در هفته خواهد بود
مبحث چهارم- تفاوت هیات نظارت با هیاتهای حل اختلاف ثبت
قبل از بررسی وظایف و حدود صلاحیت هیات نظارت ذکر این نکته ضروری است که ممکن است هیات نظارت مندرج در ماده ۶ قانون ثبت با هیات حل اختلافات موضوع ماده ۱۴۸ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۳۱/۴/۶۵ و الحاق موادی بر آن که در مورخه ۲۱/۶/۱۳۷۰ به تصویب رسیده قابل تفکیک و تمیز نباشد و در برخورد اول نتوان تفاوت مابین دو هیات را تشخیص داد. ماده ۱۴۸ قانون اصلاح قانون ثبت مقرر می دارد که در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات هایی به عنوان هیات حل اختلاف در ثبت تشکیل می شود اعضاء این هیات عبارتند از یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه و رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، بنابراین این دو هیات از نظر ترکیب اعضاء و اختیارات و وظایف کاری با هم تفاوت دارند که اختصاراً چند مورد بیان می شود:
۱- در هیات نظارت مدیر کل ثبت استان در جلسات شرکت می نماید ولی در هیات حل اختلاف رئیس ثبت شهرستان حضور دارد.
۲- به استناد ماده ۲۰ آئین نامه اجرائی قانون اصلاح قانون ثبت مصوب ۱۹/۱/۱۳۷۱ قوه قضائیه با اصلاحیه های بعدی آن، مرجع تجدیدنظر نسبت به آراء هیات های حل اختلاف نیز هیات نظارت می باشد.
۳- برخلاف هیات نظارت که صرفاً در مقر هر استان تشکیل می شود هیئت حل اختلاف در یک شهر ممکن است به تناسب پرونده ها علاوه بر مرکز استان در شهرستان ها نیز تا چندین هیئت تشکیل شود .
۴- وظیفه هیاتهای نظارت رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات ثبتی در استان محل خود می باشد ولی وظیفه هیات های حل اختلاف صرفاً تعیین وضعیت ثبتی املاکی است که به علت موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن املاک میسور نبوده است.
قابل ذکر است عمده ترین و موثرترین اصلاحات در ماده ۲۵ قانون ثبت در سال ۱۳۵۱ انجام گرفت و حتی الحاق ۵ تبصره به ماده ۲۵ قانون ثبت نیز در سال مذکور بعمل آمد. این بدان معنا است که قانونگذار عزم جدی خود را در مقابله با اشتباهات و اختلافات و تعارضات ثبتی نشان داده است برخی از استادان اصلاحات انجام شده در بندهای ۳-۴ و ۵ ماده ۲۵ را دلیلی بر محدود شدن قلمرو حکومت ماده ۲۲ قانون ثبت و کاهش فراوان نفوذ و اعتبار آن دانسته اند[۷۵] . حتی اصلاحات بعمل آمده در موارد مزبور را دوران زبونی ماده ۲۲ قانون ثبت قلمداد نموده اند اما به نظر بعضی دیگر از استادان استنباط مزبور قابل انتقاد است چرا که، درست است که ثبت دفتر املاک وحی آسمانی نیست و می توان خلاف مفاد آن را ثابت کرد و همچنین درست است که بندهای مذکور در ماده ۲۵ قانون ثبت، اطلاق ماده ۲۲ قانون مزبور را مقید به رعایت دقایق و اموری نموده است تا به قدر امکان از اشتباهات و اختلافات و تعارضات بکاهد و از مشکلات و معضلات احتمالی در آینده جلوگیری نماید اما هیچیک از این موارد و حتی قیدهای مذکور در ماده ۲۵ قانون ثبت را نمی توان نافی اقتدار ماده ۲۲ دانست چرا که با وجود الزام متعاملین به تنظیم سند رسمی در نقل و انتقال املاک و لزوم ثبت خلاصه معامله انجام شده در دفتر املاک اداره ثبت محل و دستور مقرر در مواد ۴۶و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت نمی توان در نفوذ و اعتبار ماده ۲۲ قانون مزبور به همان استحکامی که مورد نظر قانون گذار بوده است تردید کرد. رویه قضایی نیز در دعاوی و شکایات مربوط به املاک همچنان متاثر از مفاد ماده مذکور است و چنان برداشتی را رد می کند، دادگاه ها همواره شخصی را مالک می شناسند که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت و سند مالکیت به نام وی صادر شده و یا ملک به طور رسمی به او منتقل گردیده و انتقال مذکور در دفتر املاک اداره ثبت نیز اخبار و یا به طریق الارث به وی انتقال یافته است. [۷۶]
بخش دوم :شورای عالی ثبت
هیئت مهم دیگری که بعد از هیئت نظارت در سازمان ثبت تشکیل می شود شورای عالی ثبت است که بالاترین مرجع اداری سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد و مطابق ماده ۲۵[۷۷] مکرر قانون ثبت مرجع تجدیدنظر نسبت به آراء هیات های نظارت می باشد[۷۸] .
مبحث اول – ترکیب شورایعالی ثبت
شورایعالی ثبت دارای دو شعبه است:
۱- شعبه مربوط به املاک
۲- شعبه مربوط به اسناد
هر یک از این دو شعبه از دو قاضی دیوان عالی کشور به انتخاب رئیس قوه قضائیه و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد[۷۹] در شعبه اسناد تشکیل می شود در این شورا برخلاف هیات نظارت، قانون در خصوص تعیین عضو علی البدل ساکت است و معلوم نیست در صورت تعذرل هر یک از اعضاء شورا جلسات شورا به چه صورت تشکیل خواهد شد ولی به نظر می رسد که در صورت عدم حضور هر یک از اعضاء جلسه رسمیت قانونی نداشته و تصمیمات آن فاقد وجاهت قانونی باشد که جا دارد در اصلاحات قانون ثبت در آتیه این امر مورد توجه مقنن قرار گیرد. مگر آنکه گفته شود بدلیل ۳ نفر بودن اعضاء هر گاه تشریفات مربوطه در دعوت اعضاء به نحو صحیح رعایت شده و برغم ابلاغ دعوت نامه احدی از اعضاء از حضور در جلسه بدون عذر موجه خودداری نماید جلسه با اکثریت اعضاء تشکیل و تصمیم گیری خواهد شد.
در خصوص انتخاب این قضات در اینکه از کدام دادگاه ها (حقوقی – کیفری- خانواده و …) انتخاب می شوند باید گفت که این قضات از شعبات حقوقی دیوان عالی کشور که به امور حقوقی اشراف، دارند انتخاب می شوند چرا که مسائل و مشکلات مطروحه در شورای عالی ثبت با مسائل جزایی ارتباطی نداشته و بیشتر پرونده های شورای مزبور حقوقی ثبتی است مثل اختلاف مالکیت بین اشخاص - تعارض املاک از حیث مشاع و مفروز بودن – اشتباهات مربوط به صدور استاد مالکیت و اختلاف در تصرف و غیره . از مطالعه ماده ۲۵ مکرر ممکن است این گونه برداشت شود که انتخاب دو نفر قاضی در حال حاضر نیز از اختیارات وزیر دادگستری است لیکن مطابق قانون اساسی جمهوری اسلامی اختیارات وزیر دادگستری به رئیس قوه قضائیه محول شده است[۸۰] بنابراین انتخاب قضات مزبور از اختیارات رئیس قوه قضائیه می باشد.
مبحث دوم- محل تشکیل و صلاحیت شورایعالی ثبت
شورای عالی ثبت فقط در تهران و در محل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مستقر بوده و محل تشکیل جلسات شورا نیز در محل مزبور می باشد و باستناد ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیئت نظارت و شورای عالی ثبت مصوب ۱۶/۲/۵۲ جلسات شورای عالی ثبت حداقل هفته ای یکبار در اداره کل ثبت[۸۱] اسناد و املاک تشکیل خواهد شد.
با توجه به استقرار شورای عالی ثبت در تهران تمامی پرونده های ثبتی استانها از سراسر کشور به تهران ارسال می گردد و در شورای عالی ثبت مطرح و مورد رسیدگی قرار می گیرد به عبارتی حوزه صلاحیت شورای عالی ثبت سراسر کشور است یعنی به تمامی پرونده های مطرح شده در ادارات ثبت کشور رسیدگی می کند برخلاف صلاحیت هیئت های نظارت که صلاحیت هایشان استانی است. البته زمانیکه پرونده های هیات نظارت قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت باشد.
مبحث سوم- شورایعالی ثبت مرجع تجدیدنظر از آرای هیات نظارت
تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت مقرر می دارد: آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک، پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود و این بدین معنی است که آراء هیات نظارت در خصوص بندهای ۱-۵-۷ غیرقطعی بوده و قابل رسیدگی در شورای عالی ثبت است و در مورد بندهای ۲-۳-۴-۶-۸ قطعی بوده و غیر قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می باشد.
سئوالی که در اینجا قابل طرح است اینکه این تجدیدنظر توسط چه کسانی انجام می گیرد آیا فقط اشخاص متضرر از رای هیات نظارت می توانند این درخواست (تجدیدنظر) را بکنند یا غیر از آنها اشخاص یا مراجع دیگری نیز می توانند تقاضای تجدیدنظر نمایند با مطالعه تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت چنین استنباط می شود که مطابق ماده بر اثر شکایت هر ذینفع، آراء هیئت نظارت قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت است یعنی هر ذی نفع و متضرر از رای میتواند تقاضای تجدیدنظر نماید و این امتیاز تجدیدنظر به ادارات ثبت اختصاص ندارد یعنی ادارات ثبت مستثنی از این درخواست نمی باشند. لیکن در شق دوم تبصره ۴ آمده که ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیات نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید. در صورتیکه رای هیئت نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شورایعالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود. [۸۲] بنابراین چنانچه رای هیات نظارت به مرحله اجرا در آمده باشد اعتراض نسبت به آن قابل رسیدگی در شورای عالی ثبت نمی باشد.
شورایعالی ثبت در این مورد رایی بدین شرح صادر نموده است به موجب پرونده کلاسه شورایعالی ثبت قسمت املاک نسبت به ششدانگ یک قطعه زمین مزروعی پلاک ۴۲۱۵ باستناد رای هیات حل اختلاف ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت از آقای … درخواست پذیرفته شده سپس پس از طی تشریفات قانونی سند مالکیت بنام متقاضی نامبرده صادر شده است که در اثر اعتراض اشخاص ذی نفع به رای هیات نظارت، ثبت استان نیز به اداره کل امور املاک اعلام داشته که رای هیات نظارت اجرا شده است ریاست وقت سازمان ثبت با طرح موضوع در شورایعالی ثبت موافقت نموده اند شورایعالی ثبت نسبت به موضوع اعتراض رسیدگی و بشرح ذیل مبادرت بصدور رای نموده رای شورایعالی ثبت ( با توجه به سوابق امر و مفاد گزارش از آنجایی که رای هیات نظارت ثبت استان بوشهر به مرحله اجرا در آمده لذا شورایعالی ثبت فارغ از رسیدگی است و معترض یا معترضین می توانند با توجه به مطرح بودن موضوع در مراجع قضایی اعتراض خود را پیگیری نمایند)[۸۳] بنابراین با توجه به رای مزبور اگر در هر موردی نسبت به آراء قابل تجدیدنظر هیات نظارت قبل از اجرای رای اعتراضی بعمل آید یا نسبت به سایر بندها رئیس سازمان موضوع را به شورایعالی ثبت ارجاع نماید ثبت محل پرونده ثبتی را با کلیه سوابق و مدارک موجود به دبیرخانه شورایعالی ثبت در تهران (محل سازمان ثبت اسناد و املاک) ارسال می دارد[۸۴] و در آنجا کارشناسان و دبیر شورا به موضوع رسیدگی کرده و گزارش لازم را تهیه می نمایند، با صدور دستور طرح موضوع در شورایعالی ثبت اجرای رای متوقف می گردد[۸۵] و عملیات اجرایی طبق رای صادره شورا بعمل خواهد آمد شورایعالی ثبت دارای دفتر ثبت آرا می باشد که به ترتیب آراء صادره در آن ثبت می شوند در صورتیکه در رای صادره شورا به علت سهو قلم مطلبی ساقط و یا اشتباه بینی رخ دهد و یا در مبانی مستند صدور رای اشتباهی پیش آمده باشد در صورت عدم اجرای رای، شورا مبادرت به صدور رای اصلاحی می نماید مفاد این رای نیز در دفتر مربوطه و در مقابل رای اولیه قید می شود. [۸۶] که این ماده نشان می دهد که شورا بعد از صدور رای قطعی در صورتیکه متوجه اشتباه یا سهواً قلمی در رای خود بشود می تواند رای خود را اصلاح نماید.
مبحث چهارم- صدور آرای اصراری و وحدت رویه شورایعالی ثبت
