1. 1. محاسبه هزینه های پروژه مصوب تا مرحله اخذ وام و یا مرحله پیش فروش واحدهای احداثی. این هزینه ها شامل: تملک زمین، عوارض، هزینه های ساخت و حق الزحمه مدیریت می باشد.

 

1. 1. جلب مشارکت مالکین از طریق اعطای سهام پروژه به میزان بالاتر از قیمت کارشناسی ملک

 

1. 1. واگذاری سهام به مردم با اولویت کارکنان دولت به صورت نقد و اقساط از طریق انتشار اطلاعیه، مراجعه سهامداران و عقد قرارداد

 

- از نظر حقوقی، سهامدار پروژه، عقد خصوصی است که بین مدیریت پروژه و خریدار سهام پروژه منعقد می گردد. اجرای سهامدار پروژه بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی ایران صورت
می پذیرد. بدیهی است قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنها را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

 

4. 4. جلب مشارکت سرمایه گذاران بخش خصوصی، انبوه سازان، پیمانکاران، تعاونی های مسکن و صاحبان مشاغل مرتبط با طرح در مرحله احداث و بهره برداری

 

4. 4. دریافت تسهیلات به منظور تکمیل منابع و اتمام مرحله احداث بنا

 

4. 4. فروش و پیش فروش واحدهای احداثی با اولویت واگذاری به سهامداران از طریق تبدیل سهام پروژه به واحد

 

4. 4. فروش باقیمانده واحدها پس از اتمام پروژه و پرداخت ارزش سهام سهامداران پروژه به صورت نقدی و تسویه حساب با آنان

 

۳-۳-۱-۳٫ ویژگی های سهامدار پروژه
الف. مزایای اقتصادی

 

1. 1. شریک شدن سهامداران در سود پروژه

 

1. 1. 1. راهکاری جدید برای پس انداز به همراه مشارکت در پروژه های عمران شهری

   

 

1. 1. ضمانت اصل سرمایه و سود مورد عمل بانک ها و تعهد بازخرید سهام پروژه توسط مجری

 

1. 1. امکان پرداخت تعهدات به صورت اقساط به منظور افزایش توان مشارکت اقشار کم درآمد

 

1. 1. انعطاف بالا در شیوه مشارکت با دیگران

 

1. 1. کنترل بازار ثانویه توسط مجری

 

1. 1. عدم حضور شخص ثالث در پروژه

 

1. 1. اولویت سهامداران در خرید واحدهای احداثی

 

ب. آثار اجتماعی

 

1. 1. توسعه اجتماعی

 

1. 1. احساس تعلق به محیط شهری

 

1. 1. تسریع در اجرای پروژه های شهری

 

1. 1. کاهش روحیه مصرف گرایی و تقویت روحیه سرمایه گذاری صحیح

 

1. 1. مشروعیت بخشی به طرح ها و کاهش مقاومت مردم در طرح های نوسازی بافت فرسوده شهری

 

1. 1. تقویت نهادهای اجتماعی و نقش آنها در مدیریت شهری

 

۳-۳-۲٫ الگوی نوسازی مشارکتی
در این روش با ارائه فرایند نوسازی، چارچوب عملی برای تعیین نحوه مشارکت، مشخص می شود. این اقدامات که سلسله ای به هم پیوسته و زنجیروار را تشکیل می دهند از حرکتی مستمر برخوردار خواهند بود.
شکل (۳-۱): الگوی نوسازی مشارکتی- (مأخذ: عندلیب، ۱۳۸۷: ۴۶)
اساسی ترین این اقدامات تعریف و تعیین سهم و نقش مردم در نوسازی خانه، کوی و محله است. همچنین نوسازی این بافت ها زمانی محقق می شود که سهم بخش عمومی و دولتی در این مناطق تعریف و مشخص شود. هر دو اقدام فوق منوط به تامین زیرساخت ها و تعریف و اجرای طرح های محرک نوسازی با کاربری های ارزش افزاست. تامین زیرساخت ها و اجرای پروژه ها نیازمند زمین مناسب در محدوده های متراکم بافت است. به این جهت موضوع تملک املاک مسکونی و تجاری مردم موضوعیت یافته و به عنوان مهمترین گلوگاه فرایند نوسازی، مورد توجه قرار می گیرد. بنابراین تامین زیرساخت ها در گرو اقدام به تملک، تهیه و تولید زمین های مورد نیاز است که ممکن است در اختیار مردم و یا بخش های دیگر اجتماعی باشد. نحوه تملک نیز متاثر از دو اقدام بسیار مهم یعنی تهیه طرح مناسب جهت نوسازی و انجام اقدامات پشتیبان و تکمیلی آن یعنی تامین مسکن معوض است. به عبارت دیگر تحقق نوسازی محلات به عنوان هدف نهایی فرایند نوسازی مشارکتی، در گرو انجام اقدامات زیر می باشد:

 

• • تهیه طرح

 

• • اجرای تملک در محدوده های تعیین شده

 

• • اجرای کاربری های خدماتی و فضاهای جمعی

 

• • اجرای کاربری های ارزش افزای اقتصادی

 

• • اجرای شبکه معابر

 

• • مدیریت تجمیع و نوسازی کاربری های مسکونی و تجاری- مسکونی

 

اگر پهنه فعالیت های منجر به نوسازی یک محله بر یک نمودار و با توجه به دو شاخص میزان تملک و میزان مشارکت به چهار بخش تقسیم شود، با عنایت به حجم و میزان مداخله مورد نیاز، الگوی مداخله در بافت حداقل تملک و حداکثر مشارکت خواهد بود. زیرا در صورتی که تملک در یک بافت در وضعیت حداکثری و مشارکت مردمی در وضعیت حداقلی قرار گیرد، نتیجه امر جز ضایع شدن حقوق مردم نخواهد بود. زیرا با قیمت نسبتاً پایین املاک در محدوده های بافت فرسوده، با خرید زمین از مالکان، فروشندگان توانایی خرید مسکن مشابه چه در محلات دیگر و چه همین محله را پس از نوسازی (با توجه به ارزش افزوده ملک و زمین) نخواهند داشت. در صورتی که ارائه مسکن معوض به عنوان راه حلی عادلانه در ازای تملک املاک جهت نوسازی پیشنهاد گردد، ارائه این نوع مسکن از طرف سازمان های اجرایی دارای محدودیت های فراوانی است.
همانگونه که مشخص شد، گزینه تملک حداقل سازمان مجری طرح نوسازی و مشارکت حداکثر ساکنین، منطبق با رویکرد اجرایی طرح به دست مردم و ساکنین محل بوده و نقش سازمان مجری در اجرای تملک به صورت حداقلی و در حد موارد مورد نیاز، مقبول و مناسب است.